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隨著公司適應新常態，他們正在尋找支援他們重新關注環境、社會和治理（ESG）最佳實踐的辦公空間。
自疫情以來，辦公室的作用以及公司和員工的需求發生了變化。
隨著靈活工作的興起，公司正在尋找的辦公室不僅僅是坐下來完成工作。
在當前的經濟環境中，中小企業對價格敏感，但想要為新工作方式設計的現代工作空間。 法律與一般投資管理（LGIM）的辦公室部門負責人 Andrew Mercer 說：「在我們的膠囊柔性辦公產品中，這包括混合熱辦公桌、大廚房和分組討論區，以適應繁忙的時間，以及允許安靜學習和通話的電話亭。」
與此同時，大型公司有碳減排目標需要實現，許多公司的目標是到 2050 年實現淨零，在此之前有臨時目標。 所有這些都意味著，辦公室正在進行實體變革，以加強其 ESG 認證，全國各地都在進行翻新，以改善工作空間並減少碳營運。
對品質的需求
這種轉換對投資者來說是一個機會，因為公司願意在對員工，有吸引力的高品質辦公空間上花費更多，同時幫助他們履行永續發展承諾。
Mercer 表示：「低碳翻新建築的供應有限，而大型租戶的需求不斷成長，導致許多市場出現租賃緊張的情況。在許多情況下，這造成了競爭性投標的局面。這種上行的租金壓力，有助於鼓勵受到建築成本上漲，和更高收益率，打擊的開發商證明投機性開發項目的合理性。」
例如，LGIM 和三菱在 2022 年以 10 億美元的價格出售了他們在倫敦市中心的 Central Saint Giles 合資企業。 該物業獲得了 BREEAM 優秀評級，顯示其強大的永續性評級。
「公司正在尋找的空間不僅僅是工作，而是合作、團結和構思。 這是關於工作感覺良好的空間，以便員工能夠高效工作。 這等同於良好的空氣品質、接觸大自然和在一棟永續的建築中，員工可以為此感到自豪。 這似乎是公司正在尋找的，因為這就是吸引員工的原因。」
陳秀恩
負責任投資和永續發展主管
法律和一般投資管理（LGIM）實物資產
健康和福利
LGIM 看到參加建築參觀的人力資源團隊數量有所增加，以確保選擇空間不僅是為了其功能，而且是為了支援健康和福祉，從腳踏車設施到靠近健身房以及步行上班的安全。
位於梅登黑德的 LGIM Tempo 辦公樓的建築建設，正在全面進行中。 這棟樓是三手機公司的故居，已經變得疲憊不堪，幾乎沒有自然光，也沒有外部空間。 然而，我們的開發團隊沒有拆除它，而是決定重新設計，和翻新現有建築的更永續的路線，以實現減少體現和營運碳的目標。
透過這樣做，他們能夠引入健康和福利功能，例如令人印象深刻的 5000 平方英尺的屋頂露台和地下室的旋轉室。 一樓還有一個帶分組討論，和會議空間的擴充接待處，和一個公共咖啡館。 它擁有可容納 130 輛腳踏車的停車位、儲物櫃、淋浴間和乾燥室，以及電動汽車的充電點，目的在成為一個健康的現代工作空間。
「人們現在正在尋找更多的健康和幸福。 他們希望在辦公室裡看到更多的植物，他們期望在空氣品質等方面有更多的透明度。 早在新冠肺炎之前，我們就將空氣感測器安裝到我們的空間中，但現在空氣感測器越來越受歡迎，並且是我們的膠囊柔性產品的標準配置。 我們透過將 iPad 掛在牆上的膠囊空間中對空氣品質保持透明，這樣人們就可以看到他們空間中的空氣品質。」
安德魯·默瑟
部門主管官員-法律和一般投資管理（LGIM）
建立淨零建築
由於建築物佔所有二氧化碳排放量的40%，因此全國各地的許多建築物，都需要符合越來越嚴格的環境標準。 這種變化將緩慢地發生，因為它需要在與佔領者商定的時間發生。 雖然許多辦公室已經採取了簡單的步驟，例如引入 LED 照明，但其他干預措施可能需要改變建築物的結構，例如，使它們更加絕緣。
為了真正永續，必須減少辦公室整個生命週期的嵌入式碳，從最初的建設到營運、維護和改裝，再到最終的拆除。 這包括一切，從保持燈光的能源，到製造混凝土等材料所涉及的碳。
Chan 說：「我們有最低的政府能源效率標準，這些標準由能源效能證書闡明，和整個行業一樣，我們正在努力實現這些標準。 我們也是包括英國綠色建築委員會和 RIBA 在內的聯盟的一部分，該聯盟正在努力制訂淨零建築標準。 我們的目標是讓我們的辦公室，獲得澳洲制訂的 BREEAM 傑出認證，和 Neighbors 設計的效能標準，我們一直在鼓勵政府採用這些標準。」
LGIM 在其投資組合中擁有數千棟建築，其淨零路線圖制訂了計劃，即到 2050 年實現淨零，在此之前還有臨時目標。 它已經開始評估每棟建築，並設計一項計劃，為氣候轉型做出必要的改進，從排放量最大的建築物開始。 在接下來的幾年裡，投資組合中的每棟辦公樓，都將與淨零路線圖保持一致。
LGIM 在控制區域的減排方面，已經取得了長足的進步，但一旦建築物使用，居住者將承擔許多排放。LGIM 一直透過智慧電錶和遠端資料分析，支援他們更加永續。
除了其配套的辦公產品 Capsule 外，LGIM 在 2021 年推出了一個管理概念，透過該概念，它為租戶提供物業管理，照顧營運能源效率等因素，以實現全包成本。 這使得短期租賃公司能夠透過支付 LGIM，在更長時間內攤銷成本，來提高其永續性認證，這些公司沒有投資於 ESG 友好的辦公室所需的時間範圍。
Mercer 評論道：「我們認識到，在當前的經濟環境下，許多中小企業對租金很敏感，Capsule Managed 允許中小企業，從 LGIM 的專業知識，和規模經濟中受益，從而實現其辦公室淨零。」
產生社會影響
辦公樓也會產生社會影響，法律與一般正在考慮如何在其房地產投資組合中，闡明和衡量這一點。Chan 解釋說，投資者開始意識到，提供社會影響並不總是以犧牲風險調整後的回報為代價。 在 Legal & General，社會影響與我們的環境和社會目標齊頭並進，這就是為什麼我們開發了 Legal & General 基於地點的影響框架。
該框架以三個核心主題為基礎：包容性經濟；健康和福利；以及自然和氣候。 利用這個框架，法律與一般目的在對社會產生積極影響。 它注重每個社群的特定需求，我們辦公室的積極商業影響，以及與當地組織發展策略合作伙伴關係，以滿足當地人民的需求。 這些組織可以從社會企業到當地學校和大學。
憑藉我們在疫情爆發前開發的哈默史密斯路 245 號，透過在哈默史密斯和富勒姆區培養各種當地技能和就業，社會價值得到了實現。 這促進了當地企業的增長，使社群更加強大、更健康，並有助於保護周圍的環境。 該專案利用社會價值入口網站，來幫助衡量發展對社會的價值。
收集資料
只有透過收集資料，我們才能真正瞭解，在面向未來的辦公室方面，取得的進展。LGIM 正在與資料合作伙伴合作，收集從廢水和其他環境資料到社會指標的所有資料。Chan 解釋說：「如果管理大樓的人沒有資料，他們不知道他們的活動是否轉化為改進。 他們不知道他們的廢物管理措施，是否正在減少浪費，或者他們的社會措施，是否正在為社群帶來積極成果。 因此，擁有一個能夠收集一致資料的技術平台，以便我們能夠向佔領者和投資者展示影響，這真的很重要。」
良好的溝通對於 ESG 友好的辦公室也是必不可少的，LGIM 推出了 Vista，這是一個佔用者參與儀表板。 由於 LGIM 擁有數千棟建築，透過電子郵件或電話聯絡所有佔用者可能很困難，但這個系統使我們能夠輕鬆聯絡他們，並提供資訊。
Mercer 解釋說：「例如，擁有即時公用事業資料，使我們的資產管理人員能夠與我們的租戶接觸，以確定碳減排策略。 這可能包括在辦公時間外關閉工廠執行，並調整工廠以適應週五，那時辦公室往往比較安靜。」
事實證明，ESG 友好的辦公室已經很受歡迎，而且很有價值。 政府的壓力也正在給市場帶來，目標是到 2028 年為英格蘭和威爾士的非國內私人出租物業制訂 EPC C，到 2030 年為 B。
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